L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 détaille les obligations et droits des locataires en matière de paiement du loyer, d'usage paisible du logement, d'entretien et de transformations. Il importe d'en connaître les tenants et aboutissants pour une location sans accroc.
🗒️ À retenir
Le locataire doit régler le loyer et les charges récupérables à terme échu, c'est-à-dire après l'échéance mensuelle ou trimestrielle. Par exemple, le loyer du mois de juin est payable au plus tard le 30 juin. Le paiement mensuel est de droit sur simple demande du locataire.
Paiement du loyer et des charges
Le paiement du loyer et des charges récupérables est une obligation fondamentale du locataire, encadrée par l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989. Cette disposition légale définit précisément les modalités de règlement et les conséquences en cas de non-respect de cet engagement contractuel.
L'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus
Selon l'Article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : obligations et droits des locataires, le locataire est tenu de "payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus". Cela signifie que le montant du loyer et des charges, ainsi que la date d'exigibilité, sont fixés dans le contrat de location et s'imposent au locataire. Le non-respect de cette obligation peut entraîner la résiliation du bail si une clause résolutoire est prévue, ou une demande de résiliation judiciaire par le bailleur.
Il est important de noter que le paiement mensuel est un droit pour le locataire s'il en fait la demande. Cette possibilité offre une souplesse appréciable pour gérer son budget.
Loyer payable à terme à échoir ou à terme échu
Le contrat de location précise si le loyer est payable à terme à échoir ou à terme échu :
- Terme à échoir : le loyer est exigible au début de la période. Par exemple, pour un loyer à régler au plus tard le 5 du mois, le paiement effectué le 5 juin correspond au loyer du mois de juin.
- Terme échu : le loyer est exigible à la fin de la période. Ainsi, pour un loyer à régler au plus tard le 5 du mois, le paiement effectué le 5 juin correspond au loyer du mois de mai.
Le cas particulier du paiement partiel de l'allocation logement
L'article 7a précise également que "le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire". Autrement dit, lorsque le locataire bénéficie de l'allocation logement et qu'il s'acquitte du loyer résiduel à sa charge, il est considéré comme étant à jour de ses obligations, même si le bailleur perçoit un paiement partiel.
Le paiement régulier du loyer et des charges est une condition sine qua non pour la bonne exécution du contrat de location. Le locataire doit veiller à respecter scrupuleusement les termes convenus, sous peine de s'exposer à des sanctions pouvant aller jusqu'à la perte du logement. La loi encadre strictement cette obligation tout en ménageant une certaine flexibilité, notamment à travers la possibilité du paiement mensuel et la prise en compte des allocations logement.
Usage paisible et entretien du logement
En tant que locataire, vous avez le droit de jouir paisiblement de votre logement, mais également des obligations en matière d'entretien et de réparations locatives. La loi du 6 juillet 1989 encadre ces aspects essentiels de la location.
Usage paisible des locaux loués
Selon l'article 7b de la loi du 6 juillet 1989, vous devez "user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location." Cela implique de respecter le voisinage et la destination du local, c'est-à-dire d'utiliser le logement conformément à ce qui est prévu dans le bail (habitation, activité professionnelle, etc.).
Le non-respect répété de ces obligations peut entraîner la résiliation du bail. Il est donc important d'adopter un comportement responsable et respectueux envers votre logement et votre entourage.
Entretien du logement et réparations locatives
L'article 7d de la loi du 6 juillet 1989 précise que vous êtes tenu de prendre à votre charge "l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives", sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Dégradations et pertes
Vous êtes responsable des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont vous avez la jouissance exclusive, à moins de prouver qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers que vous n'avez pas introduit dans le logement (article 7c).
Réparations locatives
Les réparations locatives à la charge du locataire sont définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Elles concernent notamment :
- L'entretien courant des installations électriques et de chauffage (prises murales, minuteries, ramonage, contrat d'entretien de la chaudière, etc.)
- Les dépenses liées à la robinetterie et aux vitrages
- Les menues réparations des portes, fenêtres et volets
- L'entretien des revêtements intérieurs (peintures, tapisseries, moquettes, etc.)
Votre propriétaire est en droit de vous demander les justificatifs de la souscription des contrats d'entretien obligatoires, comme celui de la chaudière.
En respectant ces obligations d'usage paisible et d'entretien du logement, vous contribuerez à maintenir votre appartement en bon état et à entretenir de bonnes relations avec votre bailleur et votre voisinage.
Transformations des lieux et travaux
En tant que locataire, il est important de connaître vos droits et obligations concernant les transformations des lieux loués et les travaux pouvant être réalisés par le bailleur. La loi du 6 juillet 1989 encadre ces aspects dans ses articles 7e et 7f, afin de préserver l'équilibre entre les intérêts du locataire et ceux du propriétaire.
Les restrictions imposées par l'article 7f sur les transformations des lieux loués
L'article 7f de la loi du 6 juillet 1989 stipule clairement que le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. Cette disposition vise à protéger l'intégrité du bien immobilier et à éviter toute modification substantielle sans le consentement du bailleur.
En cas de non-respect de cette obligation, le propriétaire dispose de plusieurs recours. Il peut exiger, au départ du locataire, la remise en l'état des lieux ou bien conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une quelconque indemnisation pour les frais engagés. De plus, si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le bailleur peut imposer la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire.
Les obligations du locataire concernant les travaux réalisés par le bailleur
L'article 7e de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour l'exécution de certains types de travaux. Il s'agit notamment des travaux d'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble, ainsi que des travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Les conditions d'information du locataire par le bailleur
Avant le début des travaux, le bailleur doit informer le locataire de leur nature et de leurs modalités d'exécution. Cette notification doit être remise en mains propres ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. De plus, aucun travail ne peut être réalisé les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.
Si les travaux entrepris ou leurs conditions de réalisation présentent un caractère abusif, vexatoire, ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification, le locataire peut saisir le juge. Ce dernier peut alors prescrire l'interdiction ou l'interruption des travaux, si leur exécution rend l'utilisation du local impossible ou dangereuse.
Assurance et risques locatifs
En tant que locataire, il est primordial de s'assurer contre les risques liés à l'occupation du logement. La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les obligations du locataire en matière d'assurance habitation.
Une obligation légale inscrite dans la loi du 6 juillet 1989
L'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 stipule clairement que le locataire est tenu de "s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur". Cette obligation d'assurance est donc une condition sine qua non pour pouvoir louer un logement.
Les risques à couvrir obligatoirement
Le locataire doit souscrire une assurance habitation multirisque qui couvre au minimum les dommages suivants :
- Les dégâts des eaux
- Les incendies
- Les explosions
Cette couverture minimale vise à protéger le logement et l'immeuble contre les sinistres dont le locataire pourrait être tenu responsable. Il est cependant vivement conseillé de souscrire des garanties complémentaires comme le vol, le bris de glace ou la responsabilité civile.
Justifier de son assurance : une obligation annuelle
Le locataire doit remettre une attestation d'assurance à son bailleur lors de son entrée dans les lieux, puis chaque année, à la demande de ce dernier. Cette attestation est généralement délivrée par l'assureur ou son représentant.
Le bailleur est en droit d'exiger cette justification d'assurance annuellement. À défaut, et après un commandement de payer resté infructueux pendant un mois, le propriétaire peut résilier le bail si une clause résolutoire est prévue au contrat.
Les risques en cas de défaut d'assurance
L'absence d'assurance expose le locataire à de lourdes conséquences. En cas de sinistre engageant sa responsabilité, il devra indemniser les victimes sur ses deniers personnels. Mais il s'expose surtout à la perte de son logement.
Le bailleur peut résilier le bail de plein droit, un mois après un commandement de s'assurer resté sans effet, si le contrat de location prévoit une clause résolutoire en ce sens. Ce commandement doit reproduire l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, sous peine de nullité.
L'essentiel à retenir sur l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989
L'article 7 de la loi de 1989 encadre les rapports locatifs de manière équilibrée, garantissant les droits des locataires tout en leur imposant certaines obligations. À l'avenir, une clarification pourrait préciser la portée des dégradations et travaux autorisés. Par ailleurs, l'émergence de nouveaux modes d'habitat partagé pourrait soulever des questions inédites sur l'application de ce texte.